1980년부터 도시개발화로 인해 많은 인구가 한 곳에 집중되다 보니 협소한 곳에 많은 사람들이 모여 살게 되었습니다. 시간이 지나면서 건물과 주위의 편의시설이 노후화가 진행되어 재개발이 필요하게 되었습니다.
재개발이란 “재개발사업”이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
위의 사진들은 2018년 서울 성북구 길음동의 재개발 당시 모습입니다. 재개발이 진행되면서 다른 곳으로 원주민이 이사를 가는 바람에 이 지역에서는 사람의 모습을 보기가 찾아보기가 어려웠습니다.
건물에 남아있는 고철등은 돈이 되기에 재개발 초기에는 이렇게 창틀이나 대문이 없어집니다. 업체들이 떼어가는 것이죠.
그리고 노후화된 건물들이 많이 보이는데 잘 찾아보면 50대 이상의 기억속에 있던 오래된 건물들이 보입니다.
재개발 지역의 원주민들이 모두 이사를 하면 보시다시피 이 지역에 있던 건물들은 모두 추억속으로 사라지게 됩니다. 그리고 이 자리에는 깔끔한 최신식 아파트가 들어서게 되는 것이죠.
서울에는 이렇게 재개발이 필요한 곳이 아직도 많이 남아 있습니다.
서울 정릉동에서 어느 사장님께서 연탄을 나르는 모습인데요. 주위를 둘러보면 여기도 1980년대의 노후된 주택들이 많이 보입니다. 재개발이 필요한 곳입니다.
재개발 지역은 매력적인 부동산 투자지역이지요. 그런데 재개발 지역에 부동산 투자·재테크를 생각하신다면 재개발에 관련된 용어를 자주 접하시는데요.
재개발에 관련된 용어는 어떤 것이 있으며 그 의미는 무엇인지 알아보겠습니다.
○ 조합원 권리가액
재개발 투자에 성공하기 위해서는 조합원 권리가액이 높게 산정될 수 있는 물건에 투자하는 것이 중요하다. 조합원 권리가액은 조합원이 재개발, 재건축 사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가 금액을 말한다.
조합원 권리가액은 지분 감정평가액 x 비례율로 산정하며, 감정평가 방식은 시장, 군수 등이 산정한 2인 이상 감정평가업자가 각각 산정한 평가 금액을 산술평균으로 결정한다.
○ 재건축 초과이익환수제
재건축 초과이익환수제란 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우에 초과 금액 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말한다.
2006년 시행됐지만 주택시장 침체 등의 이유로 인해 2013~2017년 유예되었다가 2018년 1월부터 다시 시행되었다.
○ 재건축부담금제도
재건축부담금제도란 정부가 재건축을 규제하기 위해서 2007년 9월 25일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 만들어 도입한 제도를 말한다.
추진위 구성시점부터 입주시점까지 오른 주택가격에서 평균적인 집값 상승분과 공사비, 조합운영비 등의 개발비용 금액을 뺀 금액인 초과이익에 누진 부과율을 부과한다. 입주 후 최종 정산하여 부과된다.
○ 재건축 무상지분율
재건축 투자에 관심이 있다면 우선 재건축 무상지분율을 확인하는 것이 필요하다.
재건축 무상지분율이란 재건축 단지 조합원이 추가 분담금 없이 넓혀 갈 수 있는 면적비율을 뜻한다. 예를 들어서 무상지분율이 200%라면, 대지 지분이 100㎡인 사람이 재건축 후 200㎡ 아파트를 추가 부담 없이 받을 수 있다.
○ 비례율
비례율이란 재건축∙재개발의 사업성을 나타내는 지표를 말한다. 쉽게 말해 조합원의 부동산 가치가 재개발 이후 얼마 정도 되느냐를 뜻하는 비율이다.
비례율을 구하는 공식은 재개발이 완료되었을 때, 사업 대상지 주택과 대지의 총평가액에서 총사업비를 뺀 금액을 재개발하기 전 주택, 대지의 총평가액으로 나눈 값이다.
○ 관리처분계획
사업이 어느 정도 진행되고 이제 분양 및 이주, 철거를 앞둔 시점에서, 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획 등을 최종적으로 수립하는 단계. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있다.
○ 현금청산
재개발 정비사업이 진행될 때 재개발 사업에 찬성하는 조합원과 반대하고 현금으로 보상을 원하는 현금청산자가 존재하는 것은 당연하다.
현금청산은 재개발, 재건축에서 조합원이 조합원 지위를 포기하고 현금으로 보상받는 것을 말한다. 즉 조합원이 분양을 신청하지 않고 분양 신청을 철회한 경우에 사업 전 자신의 주택 가치를 현금으로 보상받는 것을 말한다.
○ 매도청구
재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있다. 이를 매도청구라고 한다. 이때 보상가격은 시가가 기준이다.
○ 1대1 재건축
1대1 재건축이란 일반 분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 의미한다.
재건축을 통해서 용적률이 늘어날 경우 늘어난 용적률의 25%에 해당하는 만큼의 임대주택을 공급해야 하기에, 총세대수가 늘어날 수 있다. 그렇기 때문에 1대1 재건축은 일반 분양을 통한 재건축 조합원의 평형 넓혀 가기 등의 수익을 기대하기가 어렵다.
○ 집단대출
집단대출이란 일정 자격요건을 갖춘 특정 집단 차주를 대상으로 일괄승인에 의해서 취급되는 여신을 의미한다.
일반적으로 분양 아파트 및 재건축 아파트 입주자 전체를 대상으로 집단적으로 이루어지는 대출을 말하며, 중도금, 이주비, 잔금 대출 등으로 구분된다. 이주비 대출의 경우 재건축 사업 추진기간 동안 조합원 이주자금을 지원하기 위한 대출을 말한다.
○ 추가 분담금과 청산금
추가 분담금이란 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 원하는 주택 면적이 무상지분 면적보다 커 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액을 의미한다.
청산금이란 권리가액이 분양가보다 높거나 원하는 주택 면적이 무상지분 면적보다 작을 경우에 조합원이 돌려받는 금액을 의미한다. 권리가액에 따라서 추가금이 발생할지, 청산금을 돌려받을지를 결정하므로 권리가액을 결정하는 비례율은 중요한 요소가 된다.
○ 감정가와 감정평가액
감정가, 감정평가액은 조합원들이 가지고 있는 부동산 가치와 권리에 대한 평가액을 뜻하는 동일한 의미의 말이다. 감정평가액은 재개발 사업의 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 된다.
재개발 및 재건축 사업 진행 시 시장 또는 군수는 전문 감정평가사를 통해서 사업 대상 지역 주민들이 소유한 주택, 대지를 평가한다. 이는 조합원들의 재산을 보상하기 위해서다.