아는 사람만 아는 상가 대출은 우리가 잘 몰라서 그렇지 상가주택은 대출 길이 열려 있는 편이다. 통상 상가주택은 1층과 지하는 상가, 2층은 사무실, 3층 이상은 주택으로 쓰는데 서울 강남권 상가주택은 대지면적 40~50평이라도 시세가 50억원을 넘나든다.
하지만, 이런 상가주택도 공시가격은 대부분 9억원을 넘지 않아 대출받는 데 지장이 없다는 사실!
시중은행에서 신규 매입하려는 부동산으로 담보 대출을 받으려면 순수 상업용 건물이거나 나대지, 주택이 있어도 잔금을 치르기 전까지 멸실할 수 있으면 대출 규제를 피할 수 있다.
상가주택을 구입하기 전 꼭 살펴봐야 할 대출 제도를 알아보자.
‘철거 후 용도변경’으로 매수하거나 모기지 신용 보증 활용
서울에서 10억원짜리 다세대주택을 매입하기 위해 은행을 방문한 김씨는 LTV(주택담보대출비율) 40%를 적용해 4억원까지 당연히 대출이 나올 줄 알았는데 정작 2억1500만원 밖에 받지 못했다.
정부가 정한 대출 규정에 추가로 방 개수당 최우선 변제금액(소액임차인 보증금을 보호하기 위해 경매에서 선순위 담보물권자보다 우선해 세입자에게 인정하는 금액)을 공제한 금액만 대출이 가능했기 때문이다.
[주택담보대출 한도]=(주택시가×지역별 LTV)－방 공제 금액
방이 5개 짜리 다세대주택이면 최우선 변제금 3700만원×방 5개=1억8500만원을 제외하고 대출이 나온 것.
그렇다면 방 공제를 하지 않고 대출 한도를 최대한 늘릴 방법은 없을까?
대표적인 것이 각종 모기지 신용보험을 활용하는 것이다. 서울보증보험이 보증하는 모기지보험(MI)은 정부가 규제하는 LTV 한도보다 10~20% 정도 대출이 더 가능하다.
다만 대다수 금융기관이 취급하지 않고, 투기지역 및 투기과열지구 내 아파트는 가입이 불가능하다는 단점이 있다.
대출 한도는 최대 6억원, 최장 35년까지 원리금균등상환방식이 적용된다. 주택금융공사가 보증하는 모기지 신용보증(MCG) 상품도 있다.
차이는 보증료를 고객이 부담한다는 점이다.
▶ 김연아가 30억 투자한 상가가 "12년 째 분양"만 하고 있는 이유!
대출자 세대원 총 합산 2건, 최대 1억원 한도로 가능하다. 본인이 실거주 중이거나 공실인 상태여야 가입이 가능하며 보증료는 1억원 대출 기준 연간 6만~7만원 선이다. 대출금이 부족할 경우 우선적으로 활용해 보길 추천한다.
비슷한 제도로 모기지 신용보험(MCI, Mortgage Credit Insurance)은 1인당 동시에 2건까지 가입이 가능하다.
단, 담보 부동산에 선순위 임대차 사실이 없어야 한다. MCI를 요청하면 대출 금리가 올라갈 수 있다는 점도 주의해야 한다. 해당 부동산의 대출금을 상환하고 나면 사용가능 횟수는 자동으로 회복된다.
하지만 이보다 더 확실한 방법은 매도 매수자간 합의해 해당 부동산을 철거해서 팔거나 주택 부분을 업무용 시설로 용도 변경해서 파는 것. 주택에 엄격히 적용되는 LTV 40%가 상가 건물에는 사실상 80%까지 가능해 주택에 집중된 대출 규제를 피할 수 있다.
철거 후 1년 안에만 매도하면 매도자 측 양도소득세 부담이 없다.
다만 이런 방식으로 건물을 매입한 뒤 상가 부분을 주택으로 용도 변경하려면 훨씬 더 까다로운 주차장 요건이 있어 주차 공간이 있는지 파악해 보고 계획을 세워야 한다.
임대 사업자 대출은 RTI 제한을 받는다
상가주택은 일반 주택보다 주택담보대출을 받기는 수월하지만, 임대사업자가 대출받을 경우 적용하는 임대수입과 대출이자의 비율인 RTI가 150%라는 점을 유의해야 한다.
상가주택을 매입하거나 신축하려는 목적으로 대출할 때 월 임대소득이 매월 갚아야 할 원리금의 1.5배 이내여야 한다.
구체적으로 임대 사업자는 상가와 주택 중 면적 비율이 높은 쪽 규정을 적용한다.
일부 금융권은 상가와 주택을 별도로 각각 가중 평균해서 산출하기도 한다. 추후 금리가 1~2% 상승할 것을 반영하기 때문에 대출 시점의 RTI보다 훨씬 낮은 금액으로 대출 가능하다.
일반적인 상가 대출을 받는 방법
- 상가 재산 가치 평가: 상가를 소유하고 있는 경우, 그 가치를 평가해야 한다.
- 신용 평가: 대출을 신청하기 위해서는 자신의 신용을 평가해야 한다. 신용 평가는 소득, 자산, 채무 등에 대한 정보를 기반으로 한다.
- 대출 신청: 상가 대출을 제공하는 금융 기관에 대출 신청을 한다. 대출 신청 시에는 대출 용도, 원하는 금액, 상환 기간 등의 정보를 제공해야 한다.
- 대출 결과 확인: 금융 기관은 신청서를 검토한 후, 대출 승인 여부를 결정하고 대출이 승인되면, 관련 약정서를 작성하고 상가에 대한 보증과 기타 조건을 결정한다.