서울 강남 재건축의 상징이기도 한 은마아파트가 재건축 추진위원회 설립 19년 만에 서울시 도시계획위원회 재건축 심의를 통과했습니다.
지상 14층 아파트가 최고 35층 신축으로 탈바꿈하게 되는데요. 은마아파트 재건축이 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 확인해보겠습니다.
은마아파트 재건축 안된 이유
그동안 은마아파트가 개건축이 안된 이유가 여러가지가 있었습니다.
1979년 준공돼 올해로 43년 차가 된 은마아파트는 1996년 재건축추진준비위원회를 발족하며 재건축 사업의 첫발을 뗐지만 이후 수차례 제동이 걸리며 지진부진 상태를 보여왔습니다.
그 후 안전진단에서 세 차례나 고배를 마셨다가 2010년 네 번째 도전에서 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았습니다. 그러나 주민간의 갈등, 박원순 전 서울시장의 35층 층고 제한 등으로 정비계획안 처리가 무산됐습니다.
사실 위의 내용은 표면적인 것이고, 아주 기본적으로는 은마아파트가 갖고 있는 상징성 때문에 과도한 규제를 받았던 겁니다. 왜냐하면 우리나라부동산 집값 구조가 강남 재건축에서부터 시작이 되고 거기의 바로미터, 상징, 아이콘이 은마아파트였기 때문에 그동안 많이 규제를 받았던 겁니다.
은마아파트 재건축의 확정
2022년 초 오세훈 시장이 35층 규제 폐지 방침을 밝히면서 일각에서는 은마아파트가 35층 룰 폐지의 첫 적용 대상이 될 것으로 관측하기도 했습니다.
그런데 2022년 10월 19일 열린 제11차 도시계획위원회에서 ‘은마아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안’이 수정가결됐다고 밝히면서 관련된 사업내용이 급물살을 타게 됩니다.
은마아파트의 변화
은마아파트 정비계획안을 보면 높이는 최고 35층(118.4m)으로 지어지게 됩니다.
건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용되며 대상 면적은 총 24만3552.6㎡로 91.6%는 공동주택으로 나머지 8.4%는 공원, 도로, 공공청사로 이용될 계획입니다.
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입주까지 앞으로 10년
보통 재건축이 크게 3단계 정도로 봅니다.
첫 번째 단계가 정비계획안이 통과되는, 그러니까 이번에 은마아파트가 드디어 1단계를 통과를 하게 된 거고요. 이제 앞으로 쭉 추진을 하다가 정말 중요한 이슈가 조합을 설립하고 조합 설립 인가를 받아야 됩니다.
그러면 그 조합을 가지고 다시 추진을 해서 막 분양하고 쭉쭉 하는 게 관리계획처분인가. 그러니까 이게 거치면 입주까지 되게 되는데 지금 1단계를 통과한 건데요.
좌우간 은마아파트가 재건축이 되어 입주까지 하려면 앞으로 10년 정도 걸리게 됩니다.
해결해야 문제는 산 넘어 산
1. 수 억 원의 부담금
가장 큰 걸림돌로 꼽는 것은 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등의 규제입니다.
정부가 9월 말 발표한 재건축초과이익환수제 부담금 개편안에서 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정함에 따라 일부 인하 효과가 있겠지만 여전히 수억 원의 부담금을 내야 할 수도 있습니다.
2. GTX-C 노선의 변경여부
아파트 아래를 지나는 것으로 계획됐던 GTX-C 노선의 변경 여부도 관심사인데요.
은마아파트 주민들은 GTX가 아파트 밑을 관통하면 지반 붕괴의 위험이 있다며 반발하고 있다. 이에 시공사인 현대건설이 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선안을 국토교통부에 제출했습니다.
3. 전세대란
향후 관리 처분 계획 인가를 받고 4000여 가구가 한꺼번에 이주할 경우 인근 지역의 전세 대란도 우려되는데요.
그리고 아래에 잠시 재개발에 관련된 용어를 정리한 것을 참고해보세요. 앞으로 이런 용어,단어가 많이 들릴겁니다.
- 재개발 지역이 많은 서울, 부동산 투자·재테크를 위한 '재개발 용어' 정리!!
부동산시장의 영향
서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 물꼬가 트이면서 서울의 대표적인 노후 주거 구역인 양천구 목동, 노원구 상계동, 영등포구 여의도동 등의 재건축이 탄력을 받을 것이라는 기대감이 올라가고 있습니다.
그러나 한편으로는 당장 얼어붙은 부동산 시장의 분위기를 바꾸긴 어려울 것이란 전망이 함께 나오고 있습니다.
위에서 설명한 여러가지 문제를 언급했는데요. 재건축 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 등 규제 문제가 여전히 과제로 남아 있는 데다 연이은 금리 인상으로 부동산 시장이 냉각기에 접어든 큰 흐름을 역행하기 어렵다는 것이죠.