연일 언론상에서는 집값이 하락하고 있다고 대서특필하고 있다.
그동안 코로나19에 돈이 풀리자 부동산쪽으로 돈이 흘러가 집값 상승의 원인이 되었다. 하지만 코로나19 유행이 끝나가자 미국 연준이 돈을 거둬들이려고 금리를 충격적으로 상승시키고 있다.
흔하던 돈의 흐름이 막히자 그동안 천정부지로 솟구치던 집값이 점차 떨어지고 있다고 하는데 그렇다면 앞으로 집값은 계속 떨어질까?
하지만 일부 사람들은 집값은 절대 떨어지지 않는다고 한다. 왜 그럴까?
그 사람들은 머리가 찐따라고 집값을 떨어지지 않는다고 할까? 그런데 사실 알고보면 집값은 이리저리해도 떨어질 수 없는 공식이 있다.
올해 아파트 분양가가 전년 대비 10% 상승한 것으로 집계됐다.
이런 추세가 지속되면 3.3㎡당 전국 평균 분양가는 올해 처음으로 1400만원대를 넘어설 것으로 전망된다.
2022년 11월 1일 부동산R114에 따르면 올 들어 9월까지 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 1458만원이었는데 지난해 연간 평균 분양가(1320만원)보다 10.4% 올랐다. 작년 1월부터 9월까지 평균 분양가(1296만원)와 비교하면 12.5% 올랐다.
올 연말까지 전국에서 밀어내기 분양이 이뤄진다는 점을 감안하면 전국 평균 분양가는 더 오를 것으로 전망된다.
부동산R114는 2000년 조사가 시작된 이후 역대 처음으로 전국 평균 분양가가 3.3㎡당 1400만원대를 기록할 것으로 봤다.
이는 아파트 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비가 올해에만 세 차례 인상된 데 따른 것이다.
그래서 기본형 건축비는 앞으로 더 오를 가능성이 높다.
국토교통부는 기본형 건축비를 지난 3월 2.64%, 7월 1.53% 인상한 후 9월에 2.53% 추가로 올렸다. 분양가 상한제가 손질되면서 가산비 증액도 과거보다 쉬워진 것도 분양가 상승을 점치는 이유다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “원자재값과 인건비가 오르면서 공사비가 올랐고, 이 때문에 분양가도 오른 것”이라면서 “앞으로 더 오를 가능성이 있다”고 했다.
▶정리해보겠다
건축물은 재료비와 인건비가 제일 큰 요소로 작용한다. 콘크리트, 철근등이 재료이고 이것들을 사서 현장에서 조립해서 건축물을 올리는 것이다.
그런데 이렇게 조립하고 세우는 것은 누가 할까? 사람이 한다.
사람의 손가락운동으로 해서 철근이 조립되고 콘크리트가 타설되어 건축물의 형상이 되어 사람들이 들어가서 사는 것이다.
그래서 건설현장에서는 재료비와 인건비가 분양가를 좌우한다고 해도 절대 과언이 아니다.
인건비 하나만 예로 들어보자.
콘크리트공, 철근공, 미장공, 천장공... 등 이런 사람들이 일을 해서 건물을 만드는 것인데 이 사람들의 기본 노임단가는 해마다 상승하고 있다.
그 이유는 바로 최저임금과 관련이 있기 때문이다.
최저임금이 너무 높아 자영업자들이 가게를 때려치우고 배달일을 나간다고 한 적이 있었다. 가게 운영비와 인건비를 빼면 사장인 본인이 가져가는 돈이 최저임금보다 못하기 때문에 그냥 일반 알바를 하는 것이 돈을 더 벌기 때문이라는 웃지 못할 일이었다.
좌우간 이 최저임금이 올라가면 당연히 건설현장에서 일하는 사람들의 노임이 올라가게 마련이다. 그런데 최저임금이 올라가면 콘크리트,철근,모래.. 등 이런 것들이 가공재라서 사람의 손을 닿아야만 생산이 되기에 재료비도 덩달아 올라간다.
이것이 건설현장에서 노임비가 얼마나 중요한지 간단히 설명한 것이다.
대외적으로는 미국 연준의 금리인상으로 인해 모든 물가가 오르고 있다. 라면 하나에 2000원 3000원도 바라볼 수 있다. 그렇게 된다면 그에 따른 모든 재료비와 인건비가 올라간다.
건설현장도 마찬가지로 재료비와 인건비가 상승한다.
전체적으로 건물 한 채를 짓는데 돈이 많이 들어가면 당연히 분양가도 올라가게 마련이다. 이것은 법칙이며 진리이다.
그런데 지금 언론에서 계속 집값이 하락한다고 하는 것은 예전에 100원짜리가 80원으로 하락한 것이다. 이것을 보고 하락했다고 하는 것이 언론이다.
전체적으로 보면 지금 집값은 조정기에 접어든 것이고 앞으로도 집값은 하락하지 않고 물가 상승률에 비례해서 계속 상승할 수 밖에 없는 조건이다.
그래서 서울에 집 한 채는 마련해야 한다는 소리가 나오는 것이다.
월급 매달 벌어봤자 집값 상승률을 따라가지 못하기 때문이다.