전월세 계약서를 세입자 or 집주인이 유리하도록 작성하는 Tip

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현재 아파트 가격이 오르는 이유를 한 마디로 말하면 "아파트가 부족해 가격이 오른다는 것이다" 그래서 가격이 오르는만큼 수요가 있는 곳에 공급을 늘려야 한다는 것이 대다수의 전문가의 의견들이다.

 

그렇다면 2022년 주택가격은 어떻게 될 것인가?

 

주택가격에 대해 판단은 주택 보유여부에 따라 그 의견이 달랐다. 유주택자가 2022년 주택 매매가격이 '상승'할 것으로 전망한 비율이 높았던 반면, 무주택자는 '하락' 전망 의견이 더 많았다. 

 
 
 

● 2022년 주택매매 가격 하락 전망이유
2022년에는 주택 매매가격 즉 집값이 하락할 것이라고 예상한 이유를 알아보면 다음과 같다.

 

① '현재 가격 수준이 높다는 인식'이 32.6%

② 금리인상으로 인한 부담(24.2%)

③ 부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%)

④ 코로나19로 인한 경기 불안 지속(6.5%)

⑤ 대선·지방선거 공약(6.1%) 등 순으로 나타났다.

 

 2022년 주택매매 가격 상승 전망이유
2022년에는 주택 매매가격 즉 집값이 상승할 것으로 예상한 이유는 다음과 같다.

 

① 신규 공급 물량 부족(22.5%)

② 전월세 상승 부담으로 인한 매수 전환(18.8%)

③ 교통, 정비사업 등 개발호재(14.2%)

④ 대선, 지방선거 공약(11.3%) 등 순으로 나타났다. 

 

좌우간 2022년에는 여러가지 변수가 많아서 주택가격이 오르는 지역과 하락하는 지역이 눈에 띄이게 보일 것이다.

 

 2022년 전세·월세 가격 전망

주택 매매와 달리 전세와 월세가격은 매물 부족, 매매가격 상승부담으로 인한 수요 증가 등의 이유로 가격이 오를 것으로 전망하는 응답자가 많았고 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장했던 물건이 하반기에 나오면서 시장에 어떤 영향을 줄지는 아직 지켜봐야 한다고 했다.

 

무주택자들은 2022년 하반기까지는 존버를 해야 하는 것이 정답일 듯 하다.

 

 
 
 

 

 2022년까지 존나 버틸 수 있는 전·월세 계약서 작성법

그래서 2022년 하반기까지 잘 버틸 수 있는 전세와 월세 계약서 작성법에 대해 알아보자.

 

일단 전세, 월세 집을 구할 때 쓰는 부동산 임대 계약서. 서명하기 전 계약서상의 부동산 표시나 내용, 본인 확인란 정도만 주의 깊게 살펴보는 것은 기본이다.

 

그런데 잊지말고 봐야 할 것이 바로 계약서 하단에 ‘특약 사항’이라는 것이다.

 

이 특약 사항을 어떻게 채우느냐에 따라 향후 생길 분쟁에 대한 소지를 줄이고 임대인과 임차인 각각의 권리를 지킬 수 있다. KB부동산의 도움말로 꼭 알아둬야 할 특약 사항 작성법을 알아보자.

 

 
 

○ 전·월세계약서 세입자가 유리하게 쓰는 방법

이하 KB부동산

 

① 근저당권 설정 확인

세입자는 전셋집을 계약하기 전 반드시 부동산의 권리관계를 확인하기 위해 등기부등본을 떼봐야 한다. 이때 해당 주택에 근저당권이 설정된 경우도 있다.

 

근저당권이 설정된 집을 계약할 때 특약 사항에 '잔금일까지 근저당권을 말소하며, 추가 근저당 설정 행위를 하지 않는다. 이를 위반하면 계약을 무효로 한다'고 적으면 계약 후 잔금을 치르기 전 추가 대출이 생기는 것을 방지할 수 있다.

 

'임대인은 임차인이 잔금을 납부할 시 해당 부동산 관련 담보대출 전체를 상환한다'고 적을 수도 있다. '계약 당시 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지한다'고 명시할 수도 있다.

 

처음 등기부등본을 봤을 때는 대출이 없는 것으로 나와 계약했는데, 잔금 시점에 임대인이 대출받아 임차인의 권리가 뒤로 미뤄지는 수도 있기에 이런 경우를 미리 명확하게 해두기 위해서다.

 

또한 ‘전세권 설정 및 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인은 적극 협조한다. 단 관련 비용은 임차인이 부담한다’는 문구를 추가하거나, '임대차계약 기간 만료일에 추후 다른 임대차 여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다'는 내용을 기재하면 보증금을 돌려받기 수월하다.

 

② 은행에 이체한도 확인

참고로 부동산 같은 큰 거래를 처음 해보는 세입자는 계약 시 큰 금액을 이체하려고 할 때 정상 이체가 안 되는 경우가 많으니 미리 은행에 방문해 이체 한도를 높여 놓는 것이 필요하다.

 

③ 주민센터에 전입신고 필수

해당 주택에 이사한 뒤에는 주민센터에 전입신고를 해 확정일자를 받아두면 전세 보증금을 보호받을 수 있다. 따라서 전입신고를 하기 위해선 이사와 잔금 처리를 되도록 주말보다 평일에 하는 것이 낫다.

 

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전·월세계약서 집주인 입장에서 유리하게 작성하는 방법

 

① 하자 및 원상복구에 대한 특약

집주인이라면 아무래도 자기 집에 하자가 생겨 보수 비용이 발생하거나 임차인이 중도에 퇴거할 때 발생하는 비용이 걱정일 수 있다. 이때는 하자 및 원상복구에 관한 특약을 마련해 놓으면 된다.

 

‘벽걸이 TV나 큰 액자 등 벽에 못을 박는 경우 임대인의 동의를 얻는다’거나 난방, 상하수도, 전기 등 주요 설비 수선 비용에 관한 내용을 구체화해 적어 놓는 것이 좋다. 

 

벽지 변색이나 바닥의 상처 같이 생활하면서 생기는 소소한 하자는 원상복구에 대한 의무가 없을 수 있지만, 임차인의 과실로 인한 하자는 임차인이 부담하도록 할 수도 있다.

 

또 새 아파트를 바로 전세 놓을 경우, 입주 초기에 진행하는 ‘하자 보수 관련 입주자 점검 기간 동안 임차인은 이에 적극 협조해 보수한다’고 해 놓으면 자신의 재산 가치가 떨어지는 일을 막을 수 있다.

 

② 임차인의 협조내용

임대 계약 종료 및 연장과 관련해 ‘임차인이 계약기간 내 퇴거 시 중개수수료를 임차인이 부담한다’거나 ‘신규 세입자나 매수자에게 집을 보여주는 것에 적극 협조한다’는 내용을 담을 수도 있다.

 

③ 반려동물이나 동거인

아울러 반려동물을 키우는 것에 대한 내용이나 1인이 거주하기로 한 원룸, 오피스텔에 동거인을 들일 경우 등에 대해 명시해 놓을 수도 있다.

 

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○● 전·월세 계약서 이전에 상호 협의가 먼저

지금까지 임대인이나 임차인 입장에서 전·월세 계약서를 유리하게 작성하는 방법에 대해 설명했다. 그런데 이는 서로의 입장에서 서로 합의를 하지 않으면 소용이 없다.

 

순전히 본인 입장에서만 생각을 해서 작성했다면 전혀 쓸모없는 종이 쪼가리로 변하니 계약서를 작성하기 전에 서로 커피 한 잔하면서 이야기를 잘 해보자

 

이 모든 특약 사항은 서로 협의가 선결 조건이니 계약 전 미리 생각해 보고 처리 방법과 해약 조건, 위약금 등을 상호 조율해야 한다.

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