서울의 주거문제는 비단 어제 오늘의 문제가 아니다. 그래서 여러가지 대안이 나오고 있다.
최근에 눈여겨 봐야 할 것이 바로 반값 아파트다. 서울 강남권에 평당 1000만원, 3억원대로 아파트가 공급된다고 알려져 화제를 모으고 있는데 서울시가 추진하는 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부 주택이 그것이다.
아파트 원가에서 토지 가격이 제외돼 분양가를 절반 이하로 낮출 수 있어 '집값 폭등'을 막을 대안 중 하나로 부상하고 있다. 평균 집값 11억원을 찍은 서울에서 그것도 강남 중심에 3억원대로 아파트가 공급된다니 놀라운 일이 아닐 수 없다. 얼핏 보면 이상적이지만 실수요자가 외면할 것이라는 우려도 적잖다.
현재 시장에서 서울의 노른자위인 삼성동에 3억원 짜리 아파트가 공급되기는 힘들다. KB국민은행 부동산플랫폼 리브부동산에 따르면 지난 9월 기준 삼성동의 아파트 매매 평균가는 22억3124만원이다. 20억원대가 평균 집값인 곳에서 3억원대로 어떻게 분양이 될까?
지난달 서울시는 삼성동 옛 서울의료원 북측 부지, 송파구 옛 성동구치소 부지, 서초구 성뒤마을 등에 토지임대부 주택을 짓는 것을 검토 중임을 밝혔다. 이를 통해 삼성동에 3억원대 아파트가 공급될 수 있다는 취지다. 일반적인 분양이 아닌 토지임대부로 주택을 공급하면 현재 집값보다 훨씬 저렴하게 분양이 가능하다는 것이다.
토지임대부 주택은 토지 소유권은 공공이 갖고 건물만 분양하는 주택이다. 아파트 분양가에서 제일 큰 비중을 차지하는 건 땅값이다. 그런데 땅값을 빼고 집을 공급할 수 있으니 당연히 가격대는 확 내려간다.
일반적으로 분양가 중 땅값이 차지하는 비중이 60% 정도인데 토지임대부 주택에서는 이 땅값이 빠지기에 분양가를 절반 이하로 낮출 수 있다는 것이다. 그래서 30평형대 아파트를 반의 반값인 3억원대에도 내놓을 수 있다는 논리다.
그냥 산수정도로 생각하면 쉽게 계산이 되는 방식이다. 하지만 현실은 그렇게 쉽지만은 않다.
○ 토지임대부 방식은 주민반발
그런데 토지임대부 방식은 주민들의 반발로 무산되는 경우가 많은데 토지임대부가 지닌 애로사항 때문이다.
우선 반환 시점에 거주권 등의 민원이 발생할 수 있다. 아파트 소유 매매권만 인정하는 것이니 기존에 토지를 포함해 분양된 주거시설과도 다른 점이 있다.
토지 비축, 임대료 책정, 재건축, 토지 회수 등의 문제도 있어 간단하게 진행할 수 있는 사업은 아니다.
또한 사업자금을 확보할 때, 수익을 기대하기 힘들어 민간이 참여하기가 쉽지 않다. 참여할 기업이 없으니 토지임대부 조건으로 주택을 공급할 때 차질이 빚어질 가능성이 높다. 그렇다 보니 토지임대부 주택에 대한 회의론도 나오는 상황이다.
여기까지만 보면, 토지임대부 주택 공급이 단점만 있는 것 같지만 꼭 그렇진 않다. 장점도 있다.
일단 민간 분양가보다 50% 이상으로 저렴한 분양가로 장기간 안정적인 거주가 가능하다. 저렴한 분양가에 비해 집값 상승 높아 ‘로또 분양’이라고도 불린다.
○ 토지임대부 주택은 분양가 대비 집값 7배나 상승
이명박 정부 시절 토지임대부 주택으로 분양된 서울 서초구 우면동 'LH서초5단지' 전용면적 84㎡는 2억450만~2억460만원에 분양됐다. 그러나 현재 매매 시세(2021년 11월 1일, 리브부동산 기준)는 14억2500만~15억원대다. 분양가에 비해 7배나 오른 것이다.
서울 강남구 자곡동 'LH강남브리즈힐'도 마찬가지다. 전용 84㎡는 2억2050만~2억2230만원에 분양됐다. 지금 매매 시세(2021년 11월 1일, 리브부동산 기준)는 12억2500만~13억2500만원대다. 분양가 대비 최근 매매 시세가 6배나 상승했다.
하지만 실패 사례도 있다.
2007년 공급된 경기도 군포시 부곡지구 B2블록 아파트는 휴먼시아3단지라는 이름으로 분양됐다. 389가구 모집에 40명이 청약하면서 미분양됐고 나머지 물량은 2009년 일반분양으로 전환해 재분양됐다. 지금은 전용 84㎡ 시세가 10억원 이상이지만 분양 당시에는 입지가 그다지 좋지 않고 20년 전매 금지 조건이 있는데다 LH공사에만 매도할 수 있어 분양 성적이 좋지 않았다. 현재는 3가구 정도만 토지임대부 계약을 유지하고 있다.
부동산 투자의 수익은 처음 분양받은 사람에게만 적용된다. 처음 분양을 받은 이는 10억원이라는 이익을 챙겼지만, 그 뒤에는 그만큼의 수익을 얻기 힘들다.
저렴하게 주택을 공급했으나 집값이 인근 시세와 비슷하게 상승해 토지임대부 주택이 집값 안정화에 도움이 될지 의문이라는 부동산 전문가들의 의견도 나온다.
○ 토지임대부 주택, 일단 시행하고 보자
중요한 것은 아직 시행을 해보지 않았다는 것이다. 정부에서 강력히 추진을 하면 여기저기서 여러 소리가 나오겠지만 만약 성공을 하면 서울의 주거문제는 좀 해결이 될 전망이다.
아파트 한 채가 10억이 넘는다는 것이 상식에 어긋나는 일 아닌가?